Digitalisierung - Wer Zahlt’s? Wer Verdient?
Kosten- und Nutzenperspektiven für Corporates, Immobilienentwickler und Dienstleister.
by Marc Gille
Nach anfänglichem Enthusiasmus und erster Ernüchterung hat die Immobilienbranche durchaus bereits erste Erfahrungen zur Nutzung von Digitalisierung in der Betriebsphase von Neu- und Bestandsgebäuden gesammelt. Noch immer ist nicht klar: Wie wird das wirtschaftliche Ökosystem mittelfristig funktionieren. Wer investiert? Wer erbringt die Dienstleistungen? Was rechnet sich wie und für wen?
Der Corporate Real Estate Manager
Der CREM hat es am leichtesten. Schon vor COVID-19 haben sich Investitionen in Besprechungsraum- und flexible Arbeitsplatzbuchung, Zugangskontrolle, Finden von Mitarbeitern im Gebäude oder auf dem Campus und sogar das Vermessen des CO2-Gehalts in den Firmenräumen mit attraktivem ROI rechnen lassen. Allein die Transparenz in der Flächen- und Arbeitsplatzauslastung und das Glätten von Auslastungsspitzen durch intelligentes Buchen zahlt sich schnell aus: Bei der nächsten Mietvertragsverlängerung nur 70% der Fläche hat erheblichen finanziellen Impact – oder Kapazität für Neueinstellungen bei gleichbleibender Fläche am Standort. Flexible Verteilung der Mitarbeiter nach Aktivitätstyp sowie aktueller und dynamischer Teamstruktur macht das Arbeiten effizienter und die Mitarbeiter zufriedener. Und selbst das Wissen um die CO2-Konzentration und deren deutlichem Bezug zur eigenen – Konzentration in Meetings nämlich – ist quantifizierbar.
Mit COVID-19 wurde es noch deutlicher: Statt Schichtplan in Excel eben Beschränkung der buchbaren Arbeitsplätze auf das 2m-Büro mit buchungsbasierten Tracing-Möglichkeiten, Aerosolvermessung über CO2-Sensoren und Kontrolle größerer Menschenansammlung in den Flächen - digitales ‚Back to Office‘ in kürzester Zeit ausrollbar.
Das alles ist – und das haben die Corporates verstanden – nicht mit Einzellösungen und einem App Zoo umzusetzen. Man braucht eine Unternehmensplattform zur Gebäudedigitalisierung wie Thing-it sie liefert.
Ist eine Digitalisierungsplattform erst einmal ausgerollt, geht es munter weiter: Parkplatzmanagement, E-Ladestationen für Mitarbeiter, internes oder externes Catering als Teil der Meeting-Planung, Schadensfallmeldung, soziale Vernetzung – das Spektrum ist weit und das Morgen hier noch weitgehend unbekannt.
Der Immobilienentwickler
Der Immobilienentwickler hat es schwerer: Auch wenn z.B. für den Büromieter immer häufiger die Entscheidung zur Digitalisierung und eine entsprechende Plattform bereits gefallen ist, weiß er eben nicht: gilt das für meine Mieter auch? Will ich nicht die große Anwaltskanzlei in der die Bastion des festzugewiesenen Partnerbüros als letzte fällt? Digitalisierung ist eben noch kein WC oder fließend Warm- und Kaltwasser und damit nicht mal leicht ‚im Verbrauch‘ mess- und in der Nebenkostenabrechnung umlegbar. Und Digitalisierungsdienstleistungen separat anzubieten ist eben ein komplett neues Geschäftsmodell, auf das man sich erst einmal einlassen und das man verstehen muss. Unmittelbarer Nutzen entsteht allerdings im Umfeld der Nachhaltigkeit: Bewertung des Portfolios nach ESG-Kriterien (https://www.immobilienmanager.de/esg-kommentar-klima-des-wandels/150/75094/) oder drohende steuerliche Belastungen (https://blogs.pwc.de/insurance/tax-legal/nachhaltigkeit-steuern-steuerpolitik-als-wesentlicher-faktor-fuer-die-erreichung-von-nachhaltigkeitszielen/4831/) sind Motivation genug hier in digitale Unterstützung zu investieren.
Interessanterweise braucht man hier die gleichen Bausteine wie in der Digitalisierung für die Corporates: BIM-Gebäudestruktur, Anbindung der Gebäudetechnik aber eben auch Einbindung des Nutzers, da umfassendes Energiemanagement eben ohne den Nutzer nicht geht: Aussteuerung der Nachtabsenkung oder Steuerung der Lüftung geht eben mit Wissen um das Nutzerverhalten besser. Energiemanagementfragen und Portfoliobewertung gegen ESG-Kriterien sowie attraktive Digitalisierungsinfrastruktur für den Mieter ist daher durchaus bereits eine übliche Wette – gerade beim Neubau. Und das je mannigfaltiger das Nutzungsprofil ist: für die Campus- und Stadtquartiersentwickler ist die Quartiers-App bereits Standardbestandteil der Vermarktung.
Der Dienstleister
Facilities Manager sind ja schon lange digital und CAFM-Systeme keine neue Disziplin. Allerdings sind vollständiges BIM, moderne IoT-Sensorik und Innenstandortsbestimmung z.B. über Bluetooth Beacon-Ansätze nicht immer Teil dieser Systeme noch trivial in diese zu integrieren. Das liegt weniger an der Technik als vielmehr an gewachsenen Prozessen und Vertragswerken, die auf Ansätze wie On Demand Cleaning nicht passen. Das verwässert auch häufig die entsprechenden Wirtschaftlichkeitsrechnung für Digitalinitiativen.
Dennoch setzen auch die FM-Dienstleister langsam aber sicher auf eine digitale Infrastruktur – und das vom Smart Cleaning über Catering, Präventive Wartung, Sicherheitstechnik und Wachgänge bis hin zur Pflege von Grünflächen. Und enden – wen überrascht’s – ebenfalls bei Plattformanforderungen, teils weit jenseits des CAFM-Fokus.
Und selbst Dienstleister, die bislang nur implizit Teil des Dienstleistungsbetriebs um die Gebäude waren, wie etwa die umliegenden Gastronomen möchten gerne in Gebäudeflächen liefern, Bestellungen annehmen und Bezahlungen digital und kontaktlos abwickeln, ohne dass der Umweg über die entsprechenden Food Apps beschritten werden muss.
Wie passt das alles zusammen?
Wenn also nun Corporates, Entwickler und Dienstleister in Digitalisierungsinfrastruktur investieren: Endet das in einem ‚Softwareintegrations-Drahtverhau‘ wie ihn die Finanzdienstleistungsindustrie seit mehr als 30 Jahren kennt und der dort nicht nur Unsummen verschlingt, sondern auch signifikant Geschäftsentwicklung (z.B. Fusionen) hemmt? Sicher nicht. Das wird sich nicht einmal für ein Portfolio geschweige denn für die Einzelimmobilie rechnen. Dass Individualsoftwareentwicklung sündhaft teuer in Umsetzung und Wartung ist, sollte auch in der Immobilienbranche angekommen sein.
Was passiert also, wenn das bereits digitalisierte Unternehmen Büroräume in einem bereits digitalisierten Bürogebäude einzieht und dort Dienstleistungen von einem bereits digitalisierten Facilities Manager bezieht? Werden die BIM-Daten neu erfasst? Wird Sensorik und Gebäudetechnik dreimal angebunden? Und auch das Zugangskontrollsystem? Oder wenn der Büromieter über den Erstbezug einer bereits digitalen Immobilie ‚auf den Geschmack kommt‘: Kann er dann leicht auf alle Standorte ausrollen, was sein Vermieter begonnen hat?
Idealerweise geht das alles. Aber wie sich diese Dinge teilen – und sei es gegen Gebühr? Die stolze Antwort der Hardware- und Softwarehersteller ‚Wir haben REST-Schnittstellen?‘ ist da eher niedlich – das bedeutet ja nur, den ‚Softwareintegrations-Drahtverhau‘ bezüglich des technischen Protokolls zu homogenisieren. Immerhin.
Erst einmal muss man wissen, zu was man überhaupt Schnittstellen gewährt. Datenmodelle wie die Industry Foundation Classes (IFC, https://www.buildingsmart.org/standards/bsi-standards/industry-foundation-classes/) für BIM oder das Brick Schema für BIM (https://brickschema.org/) und technische Assets wie Sensoren und Gebäudetechnik helfen da unbedingt. Vor allem wenn es um Datenhaltung und Analytics geht. Damit ist aber immer noch nicht geklärt, wie die Softwarebausteine und die Nutzer-App miteinander interagieren, wie sie sich verhalten und wie deren Nutzung abgerechnet wird. Standards in diesem Bereich werden kommen – bis dahin muss man sich auf die Integrationsfähigkeiten der Produkte und somit de facto-Standards verlassen.
Thing-it unterstützt diese Integrationsaspekte schon jetzt und wird seine Schnittstellen auch zukünftig an existierenden und sich etablierenden Standards orientieren. Und das mit einer App für alle Nutzer-Perspektiven und Use Cases, Standort- und Tenant-Grenzen.
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